Zach ♥ Kathy

貳、預售屋注意事項：……………………………………………………………..……..

一、     買預售屋先看業者建照……………………………………………………..

二、     買預售屋先看藍圖…………………………..................................................

三、     買預售屋留意棟距…………………………………………………………..

四、     預售屋留意有無管理室……………………………………………………..

五、     預售屋問清楚客廳面寬……………………………………………………..

六、     預售屋問明梁柱位置………………………………………………………..

七、     預售屋不符契約可求償……………………………………………………..

八、     小心坪數被灌水……………………………………………………………..

九、     注意電梯使用規則…………………………………………………………..

十、     選擇施工期看屋……………………………………………………………..

十一、   買預售屋先作功課(建商信用調查) ……………………………………...

十二、   契約註明建材內容………………………………………………………...

十三、   戶數變更未告知可求償…………………………………………………...

十四、   把握當天簽約送家電……………………………………………………...

十五、   付費選購配備先問清楚…………………………………...……………....

十六、   小心地主精華戶是餘屋…………………………………………………...

十七、   施工過程陸續驗收………………………………………………………...

十八、   預售屋殺價空間…………………………………………………………...

十九、   善用預售廣告海報………………………………………………………...

二十、   小心停車位非法擴建……………………………………………………...

一、買預售屋 先看業者建照 :
建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權，要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。
二、買預售屋先看藍圖 : 
預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。
三、買預售屋留意棟距 : 
購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。
四、預售屋留意有無管理室 : 
社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。
這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。
五、預售屋問清楚客廳面寬 : 
客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 : 
將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。
六、預售屋問明梁柱位置 : 
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規劃。
七、預售屋不符契約可求償 :
購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。
八、小心坪數被灌水 : 
很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

九、注意電梯使用規則 :
集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

十、選擇施工期看屋 :
都市內重劃區在規劃初期，因未來發展可期的想法帶動，市場上價格大多比較亂，這時候，進場買屋的時間點，往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說，重劃區初期周邊的生活機能都還稱不上成熟，各案場集中施工，空氣、環境不好，加上工程車進出影響交通，買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋，因外在條件的關係，價格通常比較

十一、買預售屋先作功課 : 

購買預售屋時，建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售，消費者繳交定金、簽約金後，建商是否會如期開工、完工、交屋，都是消費者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點，不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況，最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、資金來源等相關狀況，以確保本身權益。並應要求業者提供當地建商公會會員證號，並據以向當地公會求證。

十二、契約註明建材內容 : 

預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

十三、戶數變更未告知可求償 : 

房市回春，許多預售個案銷售情況極佳，少部分業者在發現銷售反應不錯時，緊急變更格局增加戶數，或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個案，且購屋者未獲業者通知時，未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務，並須將變更後規模與規劃情形告知，已簽約者可要求解除契約或減少買賣價金。

十四、把握當天簽約送家電 : 
預售個案為求加速去化，常以贈品刺激消費，尤其單價低、戶數多的首次購屋型大樓產品，常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有些案場贈品不含糊，如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高，不如針對個案先派親友看屋，並殺價、探查底價、選定目標，決定後再親自出馬，當天簽約拿贈品。

十五、付費選購配備先問清楚 : 

樣品屋裝潢華麗，有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是選配。有些案場會標明，有的故意不標示，等到殺價時才提出，變成對方的價格談判籌碼，原本應該要附贈的，殺價後反而要自費，建議看樣品屋時就先問清楚，再談價格。

十六、小心地主精華戶是餘屋 : 
新成屋到了銷售後期，通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理，或是建設公司自己派人留守現場，銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華戶」釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋，須注意的是，銷售期後段的房子或多或少都有些問題，當進入這些案場時，應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。

十七、施工過程陸續驗收 : 
施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。

十八、預售屋殺價空間 : 
買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。 

十九、善用預售廣告海報 :
消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。

二十、小心停車位非法擴建 :
日前曾發生1個案例，建商在取得建築執照後，未經合法變更建照程序，就私自在地下室增設停車位出售，交屋後造成已購車位的住戶，因地下室車位變多、車道變小，而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據，購買社區停車位的民眾，有時候還必須留意交屋前後，社區停車位總數的多寡，才不會被不肖建商從中牟取不法。