Zach ♥ Kathy

肆、簽約注意事項：………………………………………………………………………

一、     看屋首日避免簽約…………………………………………………………..

二、     下訂金前可審閱契約書……………………………………………………..

三、     簽約前先問解約條件………………………………………………………..

四、     契稅等費用記得問清楚……………………………………………………..

五、     建商應提列社區基金………………………………………………………..

六、     履約保證可視意願投保……………………………………………………..

七、     房屋有瑕疵決不交屋………………………………………………………..

八、     交屋後發現瑕疵……………………………………………………………..

九、     寫預約單不一定要簽約……………………………………………………..

十、     自辦保險可退佣金…………………………………………………………..

十一、   增加火險保額提高保障…………………………………………………...

十二、   附贈物－白紙黑字才算數………………………………………………...

十三、   簽約需注意事項…………………………………………………………...

十四、   契約看仔細，斡旋掌握出價契機…………………………………………

十五、   用印時應注意事項………………………………………………………...

一、看屋首日避免簽約 : 
很多房屋個案為了刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷，購屋人常會因為獲得附送的贈品，而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約，其實這樣的購屋方式風險很大。畢竟，房屋交易金額龐大，若在考量未周全就購屋，很容易會買到不適合的房子，而且合約書內容也還未詳閱，很容易就掉入文字陷阱，常會後悔末及，因此買房子千萬不能急，最好不要看屋當天就付訂金簽約。
二、下訂金前可審閱契約書 : 
簽訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢？答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契約書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。
三、簽約前先問解約條件 : 
很多人把買房子視為人生的重要決定，不過常常因為現場銷售人員的強力說服，或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息，讓消費者衝動之下，簽訂合約。其實，依法雙方可於一定時間內解除合約，並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩，民眾在簽約之前，可先詢問事後解約期限和相關權利，並詳細審閱合約書。
四、契稅等費用記得問清楚 : 
買房子除了要支付房屋總價之外，還有契稅、代書費、火險、仲介服務費（購買中古屋）等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分，會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、總價相同的房屋，也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時，往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本，消費者應向業者問清楚，並記得索取收據。
五、建商應提列社區基金 : 
公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。

六、履約保證可視意願投保 : 
預售個案的「銀行履約保證」，是由建商與銀行簽約，由銀行提供保證，一旦房屋興建中途建商倒閉停工，將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作，每位客戶都有保障，但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願，若願「投保」履約保證，才須負擔手續費，保證期間、保證範圍（多為自備款總額）等各案不同，另也有部分個案只是「廣告用詞」，購屋前須細問。

七、房屋有瑕疵決不交屋 : 
購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。

八、交屋後發現瑕疵 : 
屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。

九、寫預約單不一定要簽約 :
購買新屋或預售屋時，銷售人員常會遊說付小訂，簽下購買預約單，且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」性質。所以後續若對合約內容有問題，且無法達成協議，最好還是要在預訂簽約時間前往洽談，但不一定非得簽約，之後再主張買賣不合意，要求退訂，買方才站得住腳。

十、自辦保險可退佣金 : 
大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險，但是很多人卻不曉得，如果是透過建商或銀行申辦，保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難，只要願意花一點時間自行辦理，產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說，至少能退回原來保險費的1成左右，雖然金額不多，但對於現金不多的購屋人仍不無小補。

十一、增加火險保額提高保障 : 
一般人大多不知道，在購買房子時所投保的住宅火險，事實上是以保障貸款銀行能取回抵押品的貸款為主要目的，如果自家住宅不幸發生火災，保險公司的理賠順序是以銀行為優先，若有剩餘才理賠給屋主。因此，購買住宅火險僅依貸款金額投保是不夠的，最好增加保額，甚至是加保醫療險，才能讓居家安全獲得全面性的保障。

十二、附贈物－白紙黑字才算數 : 
附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成成交的障礙。

十三、簽約需注意事項

消費者在決定好欲購買房屋時，除在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視，才能確保您購屋的安全，以下即針對中古屋部分提出6項簽約時應注意事 項以供參考。

1、審核產權 

1. A.       買賣建物的門牌與看屋標的應相同 
2. B.       包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容 
3. C.       調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其 他特約事項 
4. D.       簽約人應為所有權人，若非所有權人應檢具授權書 

2、稅費分算基準 

1. A.       地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。 
2. B.       基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額；基準日之後 ，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。 

3、貸款額度 ：應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成 

4、付款流程及方式 

1. A.       委由仲介公司辦理：

分為簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之一成金額； 剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。

1. B.       若雙方為自行買賣時： 
   在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩 餘之五成尾款應於交屋時繳清。

5、交屋日期 

應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。 

6、車位權屬 

首先必須了解所購車位的屬性，區分如下：

1. A.       法定停車位：若建商將停車位列入公設，則僅能出售給該區分所有建 物之區分所有權人；若要出售給非該區分所有建物之所有權人時，必 須具有獨立權狀方可。
2. B.       增設停車位：可以外賣給他住戶，不限出售給該區分所有建物之區分 所有權人。 
3. C.       獎勵停車位：不限出售給該區分所有建物之區分所有權人，但依「台 灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位，便僅有使用權 並得提供給公眾使用。 
4. D.       另可依管理委員會之停車辦法辦理，需事先進行了解。 

十四、契約看仔細，斡旋掌握出價契機

當找到了心目中滿意的房子，要進入「出價」與「議價」程序時，一定要仔細閱讀各仲介公司所提供的「要約書」契約內容，瞭解「斡旋」的過程。
大多數仲介公司都會提供內政部版標準要約書範本供消費者「參考」，同時希望消費者能夠以「付斡旋金」的實際行動來表達購屋出價的誠意，「斡旋金」比例則依各仲介公司的規定有所不同，大多為委託價款的2％左右。
例如一間屋主委託開價500萬的房子，你打算出400萬來買，仲介公司唯恐你口說無憑，希望你支付一筆約10萬塊的「斡旋金」來表示出價意願，並表明若議價不成功、斡旋金將全額退回。這時候，仲介經紀人一方面跟屋主議價，一方面也希望你能再加價，如此一來一往，直到雙方期望價格接近，才能成交簽約，而當初支付的斡旋金則轉成購屋價款的一部分。
要特別提醒的是，在尚未簽約之前，即所謂「斡旋」期間，買方隨時可以撤銷要約；但是，當簽訂了買賣合約之後才要反悔，就得付出違約金。因此，在確定簽約之前，一定要多看幾遍屋況、多瞭解週邊環境，裡裡外外「瞧」個分明，才能簽字付錢，否則可會吃大虧。
消費者當然可以向仲介公司要求依照內政部所頒佈的標準「要約書」內容來進行出價動作，不用負擔半毛斡旋金，也不怕斡旋金被沒收。但有時，好房子總是不等人的，沒有任兩戶房子的條件會是一模一樣的，沒有掌握出價的機會與表達出價的誠意，以致於被其他買客捷足先登的話，那可就只能望「屋」興嘆囉！
從簽約到交屋，基本上會經過「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四個流程，整個流程大約要1個月到45天左右，其中該準備的證件、該繳交的費用，各仲介公司在合約書中都會明訂得清清楚楚，各大仲介公司網站上也逐條逐項說明得非常仔細，在此不贅述。

售後服務方面，則包括：

1、漏水保固服務。

2、協助自來水、電力、電話、瓦斯過戶。

3、協助戶籍遷出、遷入。

4、房屋用途變更之申請辦理。

5、自用地價稅之申請辦理。

6、優惠稅率申請提醒。

7、裝修資料提供等等。

總之，凡事有備則無患。不論在任何一項交易環節，都要認真仔細、不厭其煩，該看屋況看環境時不要偷懶、該看合約時就要逐條細讀、不可疏忽，這不僅能保障雙方避免交易糾紛，最重要的還是在保障購屋人能順利安心地一圓築巢之夢。 

十五、用印時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦代書，並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。

關備證流程及注意事項如下：

1、備齊證件：

※    印鑑章

※    印鑑證明二份(六個月內)

※    戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份

2、由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。

3、若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。

銀行申貸作業程序：收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】

1、請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符

2、 應備之證件是否齊備

交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書簽收以免爭議。