Zach ♥ Kathy

柒、貸款……………………………………………………………………………………

一、     財務能力規劃………………………………………………………………..

二、     合約載明高額房貸細節……………………………………………………..

三、     選熟悉銀行辦貸款…………………………………………………………..

四、     建築融資抵押………………………………………………………………..

五、     對保時確認貸款條件………………………………………………………..

六、     注意房貸綁約年限…………………………………………………………..

七、     現金不夠請建商協助增貸………………………………………………......

八、     買屋負擔……………………………………………………………………..

九、     貸款→注意超貸的房子……………………………………………………..

十、     小套房貸款不易……………………………………………………………..

十一、   注意原屋主未償房貸……………………………………………………...

十二、   辦房貸可找壽險公司……………………………………………………...

一、財務能力規劃

１、資金來源：一般而言分為自備款及資金籌措二方面

1. A.       可準備之自備款：

預售屋：通常為總價款之一成

中古屋：通常為總價款之三成

1. B.       不足資金之籌措：

銀行貸款

保險公司貸款

標會
借貸

2、費用支出：一般而言可分為買屋稅費及其他費用，說明如下：

3、購屋能力速算表：您可以依上述分析自行進行簡單試算以了解 您的購屋能力

1. A.       自備款：
2. B.       可籌措資金：
3. C.       買屋稅費：
4. D.       其他費用：
5. E.        仲介服務費：

購屋能力： 
【說明】A＋B－C－D－E＝購屋能力(可購買之房屋價款) 

二、合約載明高額房貸細節 : 
為趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。
三、選熟悉銀行辦貸款 : 
現場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行詢問相關知識。
四、建築融資抵押 : 
各項細節一定要具體的載明在契約書中，寧願事前不怕麻煩、也不要事後再來補救。在付款方面，就算是有能力1次付清購屋金額，也最好先辦理貸款，直到產權轉移後再將貸款償還，因貸款可以清楚了解前一手業者在建築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資，若消費者要辦理貸款，業者需先償還土地融資金額，而原先的貸款塗銷後，銀行才會給予消費者貸款，如此才能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素，若是業者發生問題，有貸款的消費者因如期給付的自備款數相對較低，所受到的損失也就相對較少。
五、對保時確認貸款條件 : 
購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率不對。
六、注意房貸綁約年限 : 
辦理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。
七、現金不夠請建商協助增貸 : 
想買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行業者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到100%也不是問題。

八、買屋負擔 :
依93年住宅需求動向調查資料顯示，房價為家庭年所得之5.6倍，貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪，顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢，其間固然與房價上漲有關，惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。

九、貸款→注意超貸的房子 : 
最常見的問題在於超貸，嚴格來說，超貸可分為兩種，一種屬於另有其他目的的蓄意超貸，例如房子的總價為1,000萬元，設定抵押借款900萬元；另一種屬於非自願性的超貸，在房價持續下跌的地區，最容易發生此種情形，例如原價1,500萬元的房子，售出實價僅剩下1,000萬元，當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元，但目前的市價僅剩1,000萬元，貸款額度尚多出50萬元，這便是所謂非自願性的超貸，在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力，以上述個案為例，買方以1,000萬元的總價向銀行貸款，一般最多也只能貸到700萬元，賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅，若賣方無力清償，買方又直接將30％的頭期款給賣方，未透過房仲公司或買方代書進行款項保留，錢一旦進了對方口袋，便不容易要回來了。在景氣不好時，購屋陷阱多，買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。

十、小套房貸款不易 :
小套房總價雖低，但多數銀行對拿小套房當抵押品借錢，態度卻相當保守，甚至拒絕貸款。購屋人將來若有此打算，可得先把這點考慮進去，免得打著如意算盤，屆時卻造成財務調度困難。銀行不願承貸的原因，主要是脫手不易，對於轉手求售的仲介市場來說，也是屬於較難賣的產品。

十一、注意原屋主未償房貸 : 
買二手屋時，要弄清楚原屋主尚未償還的房貸金額，如果未清償的房貸金額超出房地買賣金額，對於原屋主來說，賣房子還要再付出一筆現金，在不清楚屋主的債務情況下，很難保證交易過程中會有什麼變化，若遇到這種情況，最好是將交易期款協議至過戶完成後才給付。在買賣房屋時，最好是親自申請最新的房地謄本，才能將交易風險降到最低。

十二、辦房貸可找壽險公司 : 
房貸市場競爭激烈，不僅銀行辦理房貸業務，壽險公司也搶食大餅，民眾若有保險可考慮向壽險公司辦理房貸事宜。如果本身是保戶，壽險公司會提供較為優惠房貸利率給保戶，另外，如果沒有時間至壽險公司辦理，也可請保險業務員至家中服務。不過，各家壽險公司的規定和服務有不同，建議可先打電話至壽險公司詢問房貸相關事項。