Zach ♥ Kathy

捌、購屋小知識……………………………………………………………………………

一、     房價計算公式怎麼算………………………………………………………..

二、     請搬家公司現場估價………………………………………………………..

三、     停車位權屬…………………………………………………………………..

四、     蒐集市場行情………………………………………………………………..

一、房價計算公式怎麼算 : 
房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段，4大要素的比重都不相同。以台北市實 施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％， 合理利潤10-15％。 高雄都會區也和台中差不多。合理房價的 定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響 到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以 今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。

二、請搬家公司現場估價 :
選擇優質的搬家公司，不妨參考民間社團基金會的推薦名單，且搬家前務必請搬家公司到現場估價，可免除因雙方認知差異，而產生的糾紛。
搬家前1天，最好暫停使用電器，除避免電器損害外，也減少搬家工人因電器過熱而受傷的可能。冰箱、冷氣機、除濕機搬進新家後，為保護壓縮機壽命，最好定位2個小時之後再使用。另外，箱子數量及家具件數要當面點清楚。

三、停車位權屬:
車位權屬是一項公認的棘手問題。首先應了解個人所承購的車位屬於何種性質，目前停車位粗分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種，以法定停車位來說，若建商將停車位列入公設範圍，便僅能出售給同棟大樓或個案之住戶，意即不外賣，若是在80年9月18日之前取得的車位，可能擁有獨立的車位權狀，便可以外賣給別棟大樓或個案之住戶。另外增設停車位及獎勵停車位則不受此限，可以外賣給其他住戶，但依據「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置的停車位，購買人對停車位權利之行使必受限制，應提供公眾使用，將來若有人要使用該停車位，購買人將無法拒絕。此外對停車位的位置亦應在契約中確認清楚，千萬不可因為大致了解便未加察看。另外有關停車位的一些規定可依管理委員會之停車辦法辦理，管委會的規定一定要事先了解。有關車位還有一些不屬於書面上的問題。過去曾經發生過一個很特別的案例，買方在購買車位時很謹慎地查看過車位的位置，甚至還核對過大樓所提供的車位圖，但在購買後才發現，該車位在出售前長期遭大樓內某一黑道分子佔用，雖然車位已經售出，但黑道分子以自行購買的車位太小、停不下賓士車為由，堅持不肯讓出車位，強迫要求與買方交換停車位子，買方在不願開罪黑道分子以免惹禍上身的前提下，摸著鼻子吃悶虧，花錢買了大車位卻只能停在小車位上。針對這種特殊情形，買方最好在購買前先向管委會查詢實際使用狀況。

四、搜集市場行情

行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃，一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等，藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失；另有關優惠貸款的內容 也需同時進行蒐集了解，一般來說政府為提高購買力，均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用（如３２００億優惠房貸、青年首購優惠等），一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。